13.Immobilien

In diesen Ideen fehlt es noch ein wenig an der Herausstellung des Mehrwertes

Im Jahre 2003 habe ich für einen Freelancer/Softwareentwickler gearbeitet, der für ein Immobilienmaklernetzwerk tätig. Seitdem und während ich parallel jahrelang nach einer geeigneten Immobilie suchte, bin ich über die Kosten der Makler erstaunt.

Überdies bin ich der Ansicht, dass die aktuellen Präsentationen nicht mehr zeitgemäß sind.

Die Idee

Ja es gibt bereits Immobilienbörsen im Internet, die „ohne Makler“ werben. So richtig laufen wollen die aber nicht. Denn das Problem ist das Folgende.
Der Marktführer Immoscout24 nimmt gutes Geld für eine Anzeige und

BSP:

Kaufpreis: 300.000,-€
Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5%
Notarkosten 1,5%
Makler bis zu 7,14%
Das können im Extremfall daher 343.200,00 € Gesamtkosten sein.

43.200 € Nebenkosten, das ist ja schon recht ordentlich.

Mir missfällt es auch mehr und mehr, dass diese 7,14% an maximal möglichen Maklerkosten grundsätzlich von jeder Sparkasse aufgerufen werden und es auch verschiedene Makler gibt, die selbst bei höherpreisigen Immobilien, bei diesem Wert bleiben.

Vor kurzem wurde eine Wohnanlage angeboten. 4,2 Millionen, aber trotzdem 7,14% Courtage. Selbstverständlich soll jeder sein Geld verdienen, aber mit einer solchen Einnahme von akkuraten 299.880,00 Euro – 252.000 netto für eine Unterschrift, da könnte ich ein kleines Team eine Immobilienbörse erstellen lassen.
Das Angebot war, rein von den Zahlen her – ohne weitere Inaugenscheinnahme – bereits zumindest um das Doppelte zu hoch. Leerstände, Sanierungsbedarf .. also wird ein solcher Preis nicht zu erzielen sein. Dieser Punkt müsste ausführlicher erklärt werden, um aufzuzeigen ob bzw. wann eine Investition in einer solchen Größenordnung sinnvoll sein kann und wann nicht.

Was ich damit ausführen möchte ist meine persönliche Ansicht, dass der Makler im Grunde, wenn nicht überflüssig, dann aber doch überbezahlt ist, insbesondere wenn er Institutionell auftritt. Ehe ich jetzt gleich einen Tritt erhalte und wütende Mails, usw. möchte ich das kurz erklären:

Erklärung

Sicherlich hat der Maklerberuf seinen Sinn, indem er Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Im Zeitalter der Onlineangebote ist dies allerdings mehr und mehr sinnfrei, da die Kosten eines Maklers im Verhältnis zum Mehrwert seiner Tätigkeit schlicht und ergreifend zu teuer sind.

Wenn sich Käufer und Verkäufer auch ohne den Makler fänden, könnten die Gesamtkosten im ersten oben genannten Beispiel, um mehr als 20.000 Euro günstiger sein.

Immoscout24 beweist durch die Vormachtstellung, dass die gern verbreitete These der Makler, wonach die Geschäfte über die regionalen Zeitungen gemacht werden, schon längst überholt sind. Denn die Makler sind die besten und größten Kunden der Immobilienbörsen. Nicht etwa der Privatanbieter, was wohl naheliegender wäre.

Das liegt vor allem daran, dass hier die Interessen nicht kongruent sind.
Der Verkäufer hat seine Preisvorstellung und möchte das Haus/die Immobilie verkaufen – je teurer desto besser.
Der Käufer sucht eine Immobilie und möchte möglichst wenig zahlen

Der Makler tritt ausschließlich im Interesse des Verkäufers auf und da er via Provision bezahlt wird, hat er vorrangig ein Interesse an einem möglichst hohem Preis.

In aller Regel ist dem Käufer vor seinem Erwerb nicht klar, was für Nebenkosten in welcher Höhe auf ihn zu kommen. So kommen neben den bereits genannten Erwerbsnebenkosten auch noch Finanzierungskosten dazu.
Mindestens 1% der Darlehenssumme, hat der Makler noch das Darlehen vermittelt(empfohlen) macht auch er das nicht für umsonst. Also mit 3% der Darlehenssumme sollte man rechnen.

300.000€ bei 80% Beleihungswert. 240.000€ davon 3% sind 7200 Euro.

Ist der Makler zufällig auch von der Sparkasse gehen also 7,14% des Kaufpreises und 3% der Darlehenssumme an das Bankinstitut, allein für die Bereitstellung des Geldes – hinzukommen natürlich die laufenden Kosten in Form der Zinsen.
Und das Alles bringt Ihnen als Käufer im Grunde absolut gar nichts außer einen Haufen Kosten.

Was wäre also mein Vorschlag?

Als Verkäufer sollten Sie im Interesse der Attraktivität ihres Angebotes vorsorglich die entstehenden Kosten so gering wie möglich halten.

Sind Sie in der Lage ihre Immobilie selbst zu fotografieren, dann sollte Sie das tun. Jedes Handy hat heute eine halbwegs gute Kamera.
Machen Sie erstmal so viele Bilder wie möglich und nehmen Sie zum Schluss die besten.
Allerdings sollten Sie durchaus so fair sein und Mängel nicht verschweigen – das gibt nur Ärger.

Für den Käufer bzw. Interessenten wäre eine Immobiliensuchbörse ein hochinteressantes Thema.

Es erfolgen in dem Fall keine Angebote, sondern eine Suche mit konkreten Vorstellungen. Ein möglicher Verkäufer kann sich in diesem Pool von Bewerbern umschauen und nach möglichen Interessenten suchen.

…. zu dem Thema komme ich später nochmal.

Wichtig ist, dass dem klassischen Verkäufer keine Kosten für das Einstellen seines Angebotes entstehen, es gibt damit keinen Grund das Angebot nicht zu nutzen.
Aber ebenso wichtig ist es, sich Gedanken zu machen, wie das Projekt der Immobilienanbieterbörse monetarisiert werden könnte.

12. BusinessModelle